房地产及在建工程进项税额如何抵扣

营业税改增值税后，一般纳税人在建房地产项目进项税额可以抵扣，这是减轻增值税负担的一大关键。 根据《房地产进项税分期扣除暂行办法》（以下简称《办法》），本文将详细阐述企业在扣除房地产进项税时需要注意的事项。 （政策截止日期2021年1月17日）

主要政策依据：

国家税务总局关于印发《房地产进项税额分期扣除暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第15号）

之一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），制定本办法以及现行增值税相关规定。

第二条 2016年5月1日以后增值税一般纳税人（以下简称纳税人）取得并在会计系统中作为固定资产核算的房地产，以及5月1日以后发生的在建房地产项目， 2016年，进项税额应按照本办法有关规定分两年从销项税额中扣除。 之一年的扣除比例为60%，第二年的扣除比例为40%。

取得的房地产包括直接购买、接受捐赠、接受入股、偿还债务等多种形式取得的房地产。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装修房地产的，视为在建房地产项目。

房地产开发企业自行开发的房地产项目、融资租赁的房地产、建筑工地建造的临时建筑物、构筑物，进项税额不适用上述两年抵扣规定。

第三条 纳税人2016年5月1日以后购买货物、设计服务、建筑服务，用于新建房地产，或者改建、扩建、修缮、装修房地产，增加房地产原值的超过50%的，进项税额应当按照本办法有关规定，分两年从销项税额中扣除。

房地产原值是指取得房地产时的原始购买价格或估价。

上述两年内抵扣进项税额的购进货物，是指构成房地产主体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、燃气、消防等。保护、中央空调、电梯、电气、智能建筑设备及配套设施。

第四条 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额的，应当取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税抵扣凭证。

上述进项税额中，取得抵扣凭证时，按60%从当期销项税额中扣除； 40%为应抵扣进项税额，自取得抵扣凭证当月起第13个月从销项税额中抵扣。 从税中扣除。

第五条 购买时已足额抵扣进项税额的货物和服务，转入在建房地产项目的，按已抵扣进项税额的40%从进项税额中扣除。当期 *** 税款。 ，计入应抵扣的进项税额，并于折算当月起第13个月从销项税额中扣除。

第六条 纳税人出售其取得的房地产或者在建房地产时，尚未抵扣的进项税额可以在销售当期的销项税额中抵扣。

第七条 已抵扣进项税额的房地产发生非正常损失或者改变用途，专用于简易计税方法税目、增值税免税项目、集体福利或者个人消费的，不得按照下列公式扣除： 进项税额为：

不可抵扣进项税额=（已抵扣进项税额+应抵扣进项税额）×房地产净值率

房地产净值率=（房地产净值÷房地产原值）×100%

如果不可抵扣的进项税额小于或者等于房地产已抵扣的进项税额，则应从房地产进项税额中扣除不可抵扣的进项税额。房地产用途发生变化的当前时期。

无法抵扣的进项税额大于已抵扣的进项税额的，在使用房地产时，应从当期进项税额中扣除已抵扣的进项税额。房地产发生变更的，应从房地产应抵扣进项税额中扣除该房地产应抵扣进项税额。 进项税额与已扣除的进项税额之间的差额，不得扣除。

第八条 在建房地产项目发生非正常损失的，其所购进货物、设计劳务、施工劳务已抵扣的进项税额，应全额转出； 应抵扣的进项税额不得扣除。

第九条 按规定不得抵扣进项税额的房地产改变用途，用于允许抵扣进项税额的，自入项税额抵扣的次月，按下列公式计算：改变用途。

可抵扣进项税额=增值税抵扣凭证记载或计算的进项税额×房地产净值税率

按照本条规定计算的可抵扣进项税额，应当取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税抵扣凭证。

依照本条规定计算的可抵扣进项税额，自改变用途次月起，按60%从销项税额中扣除；自变更用途起第13个月，按40%从进项税额中扣除。目的改变后的一个月。 每月从销项税中扣除。

第十条 纳税人注销税务登记时，其未抵扣的进项税额，应当从注销清算当期的销项税额中扣除。

第十一条 应抵扣进项税额记入“应交税费-应抵扣进项税额”科目，并于当期转入“应交税费-应交增值税（进项税额）”科目可以扣除的期限。

对于不同的房地产和在建房地产项目，纳税人应当分别计算抵扣进项税额。

第十二条 纳税人分期抵扣房地产进项税额的，应当如实填写增值税纳税申报表所附信息。

第十三条 纳税人应当建立房地产和在建房地产项目台账，分别记录、汇总房地产和在建房地产项目的成本、费用、扣税凭证和进项税额抵扣，并留存备查。

用于简易计税方法计税项目、增值税免税项目、集体福利或者个人消费的房地产和在建房地产，也应当记入纳税人建立的台账。

第十四条 纳税人未按照本办法有关规定抵扣房地产及在建房地产项目进项税额的，主管税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定处理。中国”及相关规定。 ”

政策分析：

1、可扣除对象：营业税改征增值税后取得的房地产和在建房地产。 如果是2016年5月1日之前购置的固定资产，或者在建房地产项目，仅发票开具时间为营业税转增值税后。 在这种情况下，如果合同是在2016年4月30日之前签订的，即使2020年5月1日之后开具的2016年增值税专用发票，仍然不能抵扣进项税额。

收购方式可以是：直接购买、接受捐赠、接受入股、清偿债务等。

房地产的新建、改建、扩建、修缮、装修等均属于在建房地产项目。

房地产开发企业自行开发的房地产项目、融资租赁的房地产、建筑工地建造的临时建筑物、构筑物，进项税额不适用上述两年扣除规定，可一次性扣除。 。 由于以上不属于企业固定资产，因此在会计系统中不作为固定资产核算。

2、抵扣方式：进项税额不是一次性抵扣，而是分2年抵扣——取得抵扣凭证时当期抵扣60%，剩余40%为待抵扣进项税额年末待抵扣进项税，第二年扣除，具体扣除时间为取得扣除凭证后第13个月。

上述两年内抵扣进项税额的购进货物，是指构成房地产主体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、燃气、消防等。保护、中央空调、电梯、电气、智能建筑设备及配套设施。 一切以房屋为载体、不能随意移动的附属设备和配套设施，都属于房地产的一部分。

3、正确区分在建工程：新建房地产，进项税额必须分两年从销项税额中抵扣； 改建、扩建、修缮、装修的房地产，按照是否超过房地产原值的50%计算进项税额抵扣。 ，不超过的金额一次性扣除，超过的金额分2年扣除。

房地产改建、扩建、修缮、装修，应以一次改建、扩建为一个单位，将上述四项支出之和与房地产原值的50%进行比较，而不是计算逐项。 房地产的原值是指改建、扩建、修缮、装修对象的整体原值，而不是某一层或房屋的原值。

4、提前扣除两种情况：纳税人出售其购置的房地产或者在建房地产时，尚未抵扣的待抵扣进项税额，可以从销售当期的销项税额中扣除； 注销税务登记时，尚未抵扣的进项税额，从注销清算当期的销项税额中扣除。

5、已抵扣进项税额的房地产，出现下列情况的，相应不能抵扣的进项税额应转出： 1）发生非正常损失； 2）改变用途，专用于简易计税方法计算的税目、增值税免税项目、集体福利或个人消费。

不可抵扣进项税额按下列公式计算：

不可抵扣进项税额=（已抵扣进项税额+应抵扣进项税额）×房地产净值率

房地产净值率=（房地产净值÷房地产原值）×100%

不能抵扣的进项税额，应当在房地产改变用途时从当期进项税额中扣除。 抵扣金额小于抵扣金额的，直接从进项税额中抵扣； 大于抵扣金额的，先抵扣进项税额，不足部分从房地产进项税额中扣除。

6、不得抵扣进项税额的房地产（专用于简易计税法计算的税目、免征增值税、集体福利或个人消费的项目），其用途发生变化并用于项目的允许抵扣进项税额的，按以下公式计算：改变用途后当月可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额=增值税抵扣凭证记载或计算的进项税额×房地产净值税率

改变用途的次月销项税额中扣除60%，进项税额中扣除40%，进项税额从改变用途后月份起第13个月从销项税额中扣除。

7、分别核算、建立台账：对于不同的房地产和在建房地产项目，纳税人应当分别计算应予抵扣的进项税额。 应抵扣进项税额记入“应交税费-应抵扣进项税额”科目，并在发生当期转入“应交税费-应交增值税（进项税额）”科目可以扣除。 纳税人应当建立房地产和在建房地产项目台账，分别记录和归集房地产和在建房地产项目的成本、费用、扣税凭证和进项税额抵扣，并留存备查。

2019年4月1日后，购置房地产或在建房地产的进项税额两年内不再抵扣，可在购买当期一次性抵扣。

如果此前已分期抵扣过两年，且尚有待抵扣进项税额未抵扣的，可从2019年4月纳税期起从销项税额中抵扣。原分期抵扣未抵扣的进项税额，新规定实施后，可在当期一次性抵扣。

（财政部 国家税务总局 海关总署公告2019年第39号《关于深化增值税改革有关政策的公告》）