十年后“楼梯”和“电梯间”哪个更值钱？业内人士给出计算公式

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问题一：

张哥大家好，又是我。我们已经进入了选择的最后阶段。还是原来的两个小区，现在有两套公寓，布局和朝向几乎一样，面积也一样，都是三居室，100平左右。价格几乎一样，都是600万左右。只有一个问题，一个15楼有电梯，一个4楼没有电梯。我想买一台没有电梯的，因为离地铁近。但老公懒得爬楼梯，想买一台带电梯的。我该如何选择？

答案1：

1.不错的选择，我会教你如何用公式计算。

2. 两个社区的建筑都有大约15年的历史。根据电梯的使用寿命，一般为15年，最长为25年。

那么这台电梯还可以再使用10年然后更换。按每套40万元计算，每户均价在1万元左右。

按照目前的趋势，10年左右，这座没有电梯的大楼将不得不安装电梯。费用约为30万元。扣除补贴后，每户人均1万元左右。

也就是说，十年后，两栋大楼都会有电梯，而且是一样的。然后我们计算一下这十年内的成本。

3、两间套房均为100平米，无电梯的一般客房可用率为90%，即套房为90平米。

带电梯的板楼入住率一般可达80%，也就是说一套公寓有80平方米，两套公寓的使用面积相差10平方米。

按照房价6万/㎡来计算，100平米的电梯间，可用面积不足10平米，相当于60万。

也就是说，如果按照公寓面积来计算，电梯房比楼梯房贵60万。这就是一部电梯的价格。

4、四楼没有电梯，每次回家都要爬三层楼梯。三个人，每人每天上下楼梯两次，相当于每天爬18层楼。

60万/10年/365天=164元，164/18=9。也就是说，每层攀登费用为9元，每趟27元，三人每天攀登费用为164元。

每次爬楼梯回家需要27元电梯费。请考虑是否值得。

5.改变算法。去年2月，住房和城乡建设部发布征求意见稿，要求未来房产按单元内面积定价。这件事情早已是大势所趋，所以预计会在未来几年内得到落实。

也就是说，十年后，由于两套公寓都有电梯，那么公寓内部面积的价格应该是相同的。假设涨到10万/㎡。

楼梯房90㎡，900万。电梯房80平米，800万。两套房子相差100万。这一百万可以说是你爬了十年楼梯才赚来的。 100万/10年/365天=274，274/18=15。每层爬15元，也就是说每次回家就赚45元。

6、综上所述100层电梯攻略40，是否选择电梯楼房其实取决于居住体验、社区环境、周边设施、景观等综合因素，我只是假设两套房子其他条件相同的情况下计算的。至于如何选择，还是要自己权衡。

问题2：

你好！我在朝阳酒仙桥工作，单身，刚刚拿到北京户口。北京没有房产，但在其他地方有贷款记录。这绝对算是第二盘吗？现在准备投资一套大型商住公寓，总价300万。有人建议以公司名义购买，称这样可以节省税费。这是真的？

答案2：

1、北京的限购政策是“认房认贷”。对于北京户籍的人来说，只要在北京有房子或者在全国范围内办理过贷款，再购买一套房子就算第二套房。

2、商住公寓可以纯粹从自住角度购买。从投资的角度来看，不适合。

首先，因为限购政策短时间内不会解除，而且因为交易过程中的税费非常高。所以，如果你卖的时候单价没有涨到50%，就几乎没有利润。

3、以公司名义购房是专业炒房者采用的方式，不适合个人购房。因为如果只是这一套房，持有过程中的税收和增值税将是一笔不小的开支。从个人角度来看，税务筹划很难，也不可能出错。

4、总结：建议充分利用北京买房的资质。虽然是第二套房子，但也不要轻易使用。从目前来看，至少在未来5-10年，商住公寓都不是好的投资产品。当然，如果单纯考虑出租的话，投资回报率也不低。只是您在出售中获得的利润会比出售普通房屋少。

问题3：

我现在在北京没有自己名下的房子，但是在其他省市有房子。之前有过贷款，应该算是第二套房子吧？现在我手头上有600现金，我想知道一套二手房总价能是多少？现在我想在西城区买一套两居室。我的孩子在阜成门附近上学。能推荐一个适合自住又保值的房产吗？如果年底卖掉外地的房子，可以筹集800现金。您会推荐哪些适合 2-3 名居民的优惠优惠？

答案3：

1、既然贷款了，就只能算在北京的第二套房子了。

2、600万现金，按照现有政策，最多可购买750万套非普通住房。因为按照规定，如果五环以内总价超过468万，就属于非普通，二套房更高贷款比例是20%。

3、750万，以西城均价12万左右，可以买一套小两居室，给老公住的房子。西城的房产是北京地区最值钱的，几乎不受大盘波动的影响。比如，在2017年以来的这次调控中，其他地区都出现了下降，但只有西城，价格几乎都是不降反升。其中，老公房、豪宅最抗摔。

如果你能筹集到800万现金，你就可以购买价值1000万的房产。

4、阜成门地区的房屋。这么说吧，从和平门到北边莲花桥的房子保值率非常高，2017年以来调控期间波动很小。

不过这些地区的房子都比较旧，次新房的价格也相当高，基本都在15万左右。而且老房子的位置虽然好，但是居住体验肯定不如三四环外的新房子。

建议选择三环外。一般十几年的房子在8万到9万元左右。居住体验比老公家好，保值率也相差无几。如果可能的话我会推荐它。

未来的房地产市场，会有像黄金一样贵的地方，也会有像葱一样便宜的地方。闭着眼睛买房就能发家致富的阶段早已过去，再也不会回来了。

今天如果想通过买房获得投资回报，就必须掌握一定的方法论，尽早研究、规划，否则肯定会跑输市场。

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