1.95 最新租售比出炉！ 2023年全国租金收入小幅上涨，租金回报率继续跑赢1年期存款利率

本报告选取50个重点城市的数据，计算出50个城市的租售比、租金回报率、售租比、租金收入比。核心结论如下：

2023年，全国50个重点城市租售比为1：615。房价和租金的偏差已经结束了“三连扩”，目前正在小幅缩小。

2023年50个重点城市租金回报率上升0.01个百分点至1.95 %。租金收入预期小幅改善，租金回报跑赢1年期存款利率。

2023年，50个重点城市售租比小幅缩短至51.3年。其中，售租比较高的城市集中在长珠三角经济圈。

2023年，50个重点城市租金收入比下降，90%以上城市租金压力得到缓解。形成以北京、上海、深圳为核心的三个租金压力圈。

之一部分：租售比

2023年，全国50个城市租售比为1：615。房价和租金的偏差已经结束了“三连扩”，目前正在小幅缩小。租售比是通过租金与房价的关系来衡量区域房地产市场运行是否良好的指标。国际标准认为，经营良好的房地产的租销比通常为1:200至1:300。根据诸葛数据研究中心监测的50个重点城市，2023年平均租售比为1：615。偏差自2020年以来连续三年扩大后首次缩小，但偏差仍需进一步缓解。目前租售比与国际合理范围仍相距甚远。

具体来说，2023年50个重点城市平均租金为33.5元/㎡，较2022年下降0.31%，平均房价为20606元/㎡，较2022年下降1.09%。租金和房价走势双双受挫、下滑。但在商品房“快”供给与“慢”需求矛盾加剧的背景下，房价下行压力更加凸显。降幅明显大于租金，租金与房价的偏差有所收窄。预计2024年随着市场供需关系改善，房价和租金趋势将更加理性，偏离程度有望进一步缩小。

第二部分：租金回报

2023年租金回报率上升0.01个百分点至1.95 %，租金收入预期略有改善。租金回报率是指年租金收入与住房成本的比率。是判断房产是否值得投资的重要指标。国际上认为，租金回报率超过5%的城市才具有购买和出租的价值。在租金回报率低于3%的城市1.95，房价水平过高，不适合通过出租来达到收回成本的目的。诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年50个重点城市租金回报率为1.95 %，较2022年上升0.01个百分点。租金回报率自2020年以来连续三年下降， 2023年止跌小幅上升，意味着居民通过租房获得收入的可行性有所改善，但改善幅度甚微。我国目前的租金回报率仍处于较低水平。

买房收租金的收入比一年期短期存款略好，基金投资的收入也更稳定。从收入角度来看，与短期（一年）银行存款相比，买房收取租金的意义更为重大。数据显示，2023年50个城市平均租金回报率较一年期存款基准利率高0.45个百分点。也高于四大国有银行目前1.75%的一年期存款利率。同时，租金回报率也略高于购买基金的平均回报率，而部分基金虽然能取得高回报，但回报普遍不够稳定。此外，与长期存款和购买国债获得的收入相比，租金征收并不具有选择性优势。

一线城市租金回报率下降，二三四线城市租金回报率上升。分等级城市看，2023年一线城市租金回报率为1.8%，较2022年下降0.06个百分点；二线城市租金回报率为1.89%，较2022年提高0.02个百分点；三四线城市租金回报率为2.42%，较2022年提高0.13个百分点。城市能源水平越高，租金回报率越低。

然而，各级城市背后的原因是不同的。在一线城市，主要表现是房价韧性持续凸显，涨幅远超租金，导致租金回报下降。 2023年，二线城市租金和房价均面临下行压力，租金回报率小幅上升。房价下降较为明显；三四线城市的租金回报持续上升且高于一二线城市，主要是因为租金稳步上涨，而房价在购房需求不稳固的情况下有所下降。

2023年，50个城市中有31个城市租金回报率上升，19个城市租金回报率下降。租金回报下降的城市主要分布在北京周边、东南沿海和西南三大地区。

从租金回报率增幅更高的前15个城市来看，大致可分为三类。首先是西北地区的三个省会城市银川、呼和浩特、乌鲁木齐。租金回报率明显上升是由于租金强劲上涨和房价明显下降所致。原因如下：以银川为例。房价下跌与供求关系有关。近两年，房地产市场复苏压力加大，购房需求释放减少。随着银川不断进行城市规划和土地开发，住房供应量不断增加，供给“快”、需求“慢”的房价下行压力更加凸显；租金方面，城镇化的稳步推进和人口的涌入，对租赁住房的需求拉动，租金稳步上涨，同时一部分需求来自于从“买”的转变。在买卖市场的观望情绪中“出租”。其次，以盐城、南宁、威海等为代表的长珠三角及环渤海经济圈内的二、三、四线弱势城市整体租金表现相对稳定，但需求旺盛。购房深受周边热点、高能城市“虹吸”影响。 、房价上涨动力不足，租金回报也有所提高；第三，哈尔滨、沉阳、大连这三个东北典型城市，由于人口外流的持续压力，租金和房价走势均遭遇挫折，且房价跌幅远大于租金跌幅，因此租金收益率正在上升。

从租金回报率下降的城市来看，大部分集中在重点一二线城市。这主要是由于房地产市场的深度调整周期所致。此类城市仍保持较高韧性，购房需求充分改善。价格增长强劲，租金上涨。涨幅远小于房价的涨幅，这也意味着通过租房收回成本的难度更大。例如，2023年成都租金回报率为2.4%，较上年下降0.17个百分点；北上广深四个一线城市的租金回报率为2.4%。低于2%，比上年分别下降0.11、0.17、0.15、0.05个百分点。此外，少数三四线城市租金回报下降也与商品房交易市场比租赁市场更加活跃有关。比如，2023年凭借烧烤火“出圈”的淄博，房价同比上涨3.83%，租金同比下降2.07%。 %，2023年租金回报率为2.84%，较2022年下降0.17个百分点。

注：红色代表租金回报增加，绿色代表租金回报减少。

第三部分：销售与租金比率

居民通过租房收回购房成本的年限缩短至51.3年。一般来说，售租比可以更直观地反映出居民收回购房成本的难度。通常，售租比越高，居民通过出租房屋收回购房成本的时间就越长。据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年全国50个大中城市售租比为51.3年，这意味着居民需要51.3年才能收回成本。通过租房买房，比2022年缩短了0.4年，比2019年缩短了0.4年，增加了一年多。虽然较2022年有所下降，但仍处于历史高位。

注：售租比=房价总额/房屋年租金

从分布来看，房租比高的城市集中在长珠三角经济圈。其中，厦门以更高的租售比位居之一。通过租房方式收回买房成本需要近80年的时间。这主要是因为厦门的房价较高，仅次于北京、上海、深圳。租金水平与房价存在巨大差距。此外，厦门土地供应紧缺。或者说是房价高企的重要原因之一。东莞将在2023年晋升为国家特大城市。成为特大城市首先就是其对城市人口吸引力的体现。随着人口不断流入，将会支撑房地产市场的需求，房价将会上涨。 2023年，东莞售租比将达到77.9，位居当年第二。宁波、三亚、苏州、青岛、深圳紧随其后，2023年售租比均超过60年。

银川、乌鲁木齐、桂林位列售租比更低的前三名城市，通过租房方式收回买房成本的时间不到30年，厦门更是不到50年。贵阳和哈尔滨的售租比也比较合理，均在35年以下。

2023年19个城市售租比将上升，四个一线城市全部纳入。其中，泉州涨幅更大，售租比较2022年延长了5.5年，通过租房收回买房成本显然更加困难。北京、上海、广州、深圳四个一线城市均榜上有名。高房价是回租难的主要压力来源。四个城市的售租比较2022年分别增长了3.1年、4.7年、3.9年和1.9年。

租租比下降的城市中，盐城、银川、呼和浩特位列前三，紧随其后的是宁波、惠州、三亚、南宁，通过租金回收资金的年限缩短了更多超过2年。需要警惕的是，大部分城市回租期缩短主要是受房价下行影响明显。但房价持续下跌的趋势不利于市场信心的恢复。供需改善仍是重要突破点。

第四部分：租金与收入比率

50个重点城市租金收入比下降，居民租房压力有所缓解。所谓租金收入比，是指租金支出占收入的比重，可以直观地反映居民的租金压力。国际上认为30%是租金收入比的黄金分割点。如果房租超过收入的30%，其他消费就会被大大压缩，生活的幸福感就会下降。诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年50个重点城市租金收入占比为13.31%，较2022年下降0.62个百分点，主要原因是租金下降，而人均可支配收入仍在呈现小幅增长。

注：2023年人均可支配收入根据2023年第三季度数据估算。具体而言，2023年人均可支配收入=2023年第三季度人均可支配收入*（2022年人均可支配收入/人均2022 年第三季度的可支配收入）。

从热力图可以看出，形成了以深圳、上海、北京为核心的三个租金压力圈。其中，深圳（28.65%）、上海（26.90%）、北京（26.29%）的租金收入占比稳居TOP3，且租金支出占总收入近30%，如此高的生存压力似乎成为近年来“京沪深逃”的导火索。三亚紧随其后，租金收入比为23.11%。近年来，三亚旅游业快速发展，成为拉动消费增长的重要动力。租赁需求增加，租金有增长空间。租金收入比也处于较高水平。租金收入比较低的城市中，中山、烟台、淄博等12个城市的租金收入比在10%以下，生活幸福感相对较高。

2023年，50个重点城市90%以上租金收入占比下降。诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年仅有4个城市房租收入比上升，其余46个城市则出现下降。从租金收入比上升的四个城市来看，西北、西南地区全面覆盖，其中银川处于领先地位。租金收入较2022年增长1.98个百分点，主要是租金增长明显快于收入；呼和浩特、成都、西安同样如此。租赁市场活跃度有所增加，租金水平呈现出较为强劲的上升势头，且增幅强于收入。从租金收入下降的城市来看，上海、哈尔滨、深圳租金压力减轻程度更高，2023年租金收入比较上年下降1.5个百分点以上。