1.95 揭秘珠江新城25年变化：现房售价与楼面价相差32倍！

自1992年广州市 *** 提出珠江新城发展战略以来，经过20多年的发展，珠江新城从一片由几个村庄和农田组成的荒芜之地一跃成为广州CBD中央商务区，是与北京CBD、上海陆家嘴金融贸易区并列的三个中央确定的国家级中央商务区之一。

如今，这里不仅聚集了更高端的商业集群，还有东西双塔、广州博物馆、广州大剧院等地标建筑，在珠江新城购置房产或办公，往往被视为个人或企业实力的重要象征。

更为糟糕的是，随着珠江新城土地开发殆尽，该区域房价也越来越高。在旧城与新城交替的过程中，不少新城都扛起“下一个珠江新城”的大旗，打造自己的发展潜力。由此可见珠江新城在如今广州房地产市场中所代表的标杆地位。

珠江新城发展时间表：并非一帆风顺

回顾珠江新城20年来的发展轨迹，它的征程并非一帆风顺，总体来看，它的进程经历了“发展—停滞—回顾—实施—蓬勃发展—黄金十年”几个阶段。

发展：1993年，珠江新城规划正式敲定，以“广州城市新中心”为目标， *** 开始投入有限的资金进行基础设施建设，一时之间，众多大型国有房地产公司和投资者纷纷积极圈地。

停滞：1992年至1999年，虽然投入50亿元用于土地开发，但珠江新城并未得到应有的发展，区域内没有建成任何一座真正意义上的商业办公楼。

回顾：2000年，广州市确立了建设国际化区域中心城市的目标，珠江新城的重新定位迫在眉睫，《珠江新城规划回顾》应运而生。

实施：2003年，《珠江新城规划审查》正式实施，珠江新城被重新定位为“广州21世纪城市商务中心”的核心，这是中国历史上之一次城市规划审查。

蓬勃发展：其后，在规划重新审视、调整优化的大背景下，借助亚运会建设的良好契机，珠江新城的公共配套设施不断完善，2002-2011年期间，珠江新城真正迎来了蓬勃发展的时期，住宅开发迎来了辉煌的十年，商业地产也进入了实质性的发展阶段。

商业黄金十年：历经20年历练，2012年，珠江新城正式步入商业成长期，开启商业“黄金十年”之路，在建的写字楼即将全部竣工。

如今，曾经被诟病的配套设施已逐步完善，一批大型市政设施相继落成投入使用，一手住宅价格、写字楼租金仍在逐步上涨……板块可谓进入了快速升值期。

该地区一手住宅均价为8万-13万元/平方米，二手三房租金高达1.95/月。

（尚东嘉裕样板房北景）

房价方面，据网易房产上月走访发现，位于珠江新城兴盛路上的尚东嘉誉起步价9万元/平米，南向户型（观景花园）高达11万元/平米。相比去年4月6-7万元/平米带装修均价，取两者更低价计算。在去年全市房价普遍上涨的背景下，仅7个月时间，该项目报价差价3万元/平米，涨幅高达50%，令人惊叹！

随着珠江新城土地的开发，土地的稀缺价值日益凸显。如上述数据所示，该区域在售的一手住宅项目最新价格在8万至13万元/平方米之间。如今，这里已不再是当年均价500元/平方米的弹丸之地。

二手房方面，以2012年上市且较新的嘉誉公馆为例，项目内一套148㎡三房两厅总价1180万元，带装修均价7.9万元/㎡（带学区）。而一套152㎡三房两厅且朝向较好的房租则高达1.95万元/月，均价约128元/平米/月！相比上月全市住宅租金50.94元/平米/月，更是贵了1倍多，“豪宅”小区的珍贵性毋庸置疑。

珠江新城地产投资大幅增长 尚未触及“天花板”

将焦点向前移，回顾近20年的房价走势，1992年至2006年，珠江新城房价基本平稳；2008年以后，借助举办亚运会的契机以及良好政策环境的影响，房价大幅上涨；2013年至2014年，珠江新城均价达到4万至5万元/平方米；如今，板块内不少项目均价已突破10万元/平方米，但还未触及“天花板”，置业增幅“惊人”。

现房售价比楼面价高出32倍，发展商利润空间有多大？

政策的大力支持和金融的投入让珠江新城的区位价值日益凸显，在此背景下，已经包含了土地成本、建设成本、税费、利润的项目定价依然如此之高，那么较低的楼面地价能给开发商带来多大的利润空间呢？

追溯珠江新城上一次住宅用地出让，时间定格在2009年6月9日，越秀地产成功拿下珠江新城最后一张住宅用地——D8-C3地块，楼面地价15324元/平方米，成为珠江新城最贵住宅用地。而当时周边一手楼售价约1.5万元/平方米，专家判断该项目未来售价在2.5-3万元/平方米左右。

（星晖王府实景图）

随着时间的推移，珠江新城D8-C3地块（现名星辉御府）的售价已远超专家预测。该项目于2014年3月首次开盘，销售335平米、394平米的平层和587平米、663平米的复式户型，均价6万元/平米，比专家早先预测的价格高出一倍多。

这已经是该地区住宅楼面地价更高的项目，更何况此前以几千元楼面地价拿下的珠江新城住宅用地背后还有巨大的土地升值潜力。

（凯旋新世界外立面实景图）

以凯旋新世界为例，新世界中国地产2002年拿下该地块时楼面地价为2800元/平米，项目一期推出时售价为7000-8000元/平米，而随着二期推出，广州楼市早已今非昔比，房价驶入快车道，如今项目价格更是相差悬殊。据网易房产最新报价显示，凯旋新世界现售少量180平米、194平米三房1.95，带装修均价8.8万元/平米。10余年间，项目价格翻了10倍，售价与楼面地价相差高达32倍！

如果按照业内广为流传的“土地成本占房价约30%”的测算方法，珠江新城的土地成本占目前房价的比重已远远超过30%，开发商一直在享受着极高的地价溢价和房价上涨带来的巨额利润。

广州新城不断崛起，谁会是下一个珠江新城？

如今，珠江新城的发展已进入后期，随着广州新城的不断崛起，国际金融城、广港新城、白云新城等新城政策红利的不断释放，谁将接替珠江新城，成为下一个城市CBD？

业内人士表示，无论新城蓝图多么美好，其目前的发展还不足以与珠江新城相抗衡。虽然部分区域房价与珠江新城略有差距，但如果对比过头，只会透支区域前景。对于走高端路线承受高地价的开发商来说，一旦市场下行，风险不言而喻。

俗话说“买房看未来”，珠江新城现在的面貌，已经经历了二十多年的发展，未来一批新城真正崛起，可能还需要很长很长的时间。