恒大欠债1.95万亿，钱去哪儿了？

据说恒大欠债1.95万亿，碧桂园欠债1.76万亿，万科欠债1.52万亿，绿地欠债1.24万亿，融创欠债9300多亿……每个开发商欠债不下几千亿。1.97万亿到底是多少？郑爽一天的工资是208万，要凑够1.97万亿，她需要工作2595年，也就是说从周朝开始她就得常年工作。

看到这里可能有人会有疑问，开发商没钱了，投入恒大信托理财的钱也没了，钱去哪了？

所有的钱都是银行来的，你交30万首付，借70万买房，银行就贷给你70万，开发商拿到100万，用来交税，给建筑公司、销售公司等房地产产业链上的企业。

最终这100万进了房地产业主、建筑公司业主、销售公司业主以及产业链上各个公司员工的口袋，上交的税款用于支付教师工资、修路架桥、 *** 公务员开支、军队建设等。

我以前讲过“房地产是水库还是水龙头”，银行通过房地产撬动居民储蓄，向社会释放资金，房地产就是水龙头。

按照古典经济学，货币的增加应该与商品的增加相匹配。把牛皮制成皮衣、皮鞋，牛皮的价值就增加了，所以需要对牛皮制品进行定价，这就需要货币量的增加。

但是通过制造商品来增加货币的速度太慢，商品的价值太低，一套房子动辄几十万、几百万，可以增加更多的货币发行。

如果印钞速度跟社会经济发展相匹配，那是极好的，这时候房子的需求和供给是比较平衡的，但是一旦房地产不断扩张，土地交易价格不断上涨，房地产就变成了吸血鬼，变成了虚拟经济，供给远远大于需求，这种商品已经不具备拉动货币量增长的能力了。

我在《投资房地产想发财吗？让你破产的那种！》一文中举了一个例子：100户家庭只花了6500万元买了一套房子，但现在人均房产200万元，总价值2亿元。这正是房价上涨带来的财富增长。

这就是我们所说的“蓄水池”的概念。但是房价下跌之后，这2亿财富会直接缩水。比如房价跌一半，就变成1亿。但并不代表市场上会多出1亿。因为这2亿是虚构的。

所以房价下跌不会导致物价上涨，只会导致物价下跌。这是因为房价下跌，房租成本以及各种相关成本都会下降。所以房价下跌对于居民生活来说是一件好事。日本房价下跌70%之后，日本物价20多年没涨过，一直很稳定。

我们之所以不敢像2008年、2015年那样 *** ，是因为通过楼市发行的货币量已经非常庞大，每个居民都借了款，有数据说房贷占居民储蓄的70%以上，居民已经不可能再加杠杆了。

这就好比是一辆上坡的车，如果继续踩油门，就有可能爆炸。所以，房企的债务问题，只能靠开发商来解决。而且，银行已经保全了恒大的债务，提前冻结了其账户。只要银行不出问题，就不会出现系统性金融风险。

至于那些购买恒大金融产品的人、购买恒大房屋的人以及恒大的供应商，就只能认命了，认为自己倒霉了。

我一直在警告楼市的风险，也受到过很多读者的批评甚至谩骂。现在我终于可以对楼市得出一个结论了：

之一，房地产的上升周期已经结束。从楼盘数量来看，城市已经建好，郊区和三四线城市积压严重，空置率惨不忍睹。很多三四线城市的房子，即使停建100年也住不进去。

此外，不少地方还形成了利用免费旅游骗取老年人买房的产业链，见下图：

这些郊区和小镇的房子到底有多糟糕？见下图：

从人口角度看，2021年开始人口减少，老年人口增加，每年死亡人数在1000万以上，会释放出大量的房地产。

房企依靠新建房屋和抬高售价为主要营收，如果没有那么多的建设需求，其营收增长无法维持，市值也会 *** 。

而且由于房市销量下滑、库存大、房企回款缓慢1.95，前期扩张所欠下的巨额债务面临偿还困难，当前的房地产市场可谓是寒冬中的寒冬。

二是房企不具备转型能力。

股价持续上涨的公司，依靠业务范围扩大、市场拓展、技术创新等手段提升利润。比如腾讯上市以来，股价已涨逾1000倍，目前仍以每年20%以上的速度增长。这是因为游戏业务向海外扩张，产业互联网、金融业务蓬勃发展，带动营收和利润持续增长。

这几年，万科、恒大、碧桂园都在转型房地产，转型文旅、机器人、汽车之类，最后大家发现转型的结果还是换个方式盖房子、卖房子。

房地产公司靠新建住宅增加收入，利润来自房价上涨。但接下来他们面临的是新建住宅面积的下降，以及全国范围内巨大的房地产泡沫，让他们无法再继续增长。

第三，行业在衰落，行业内的企业也不能幸免。有人说小开发商死了，大开发商就会出现马太效应。这种说法很可笑。

中国房地产泡沫巨大，解决房地产泡沫最有效的办法就是用经济发展来化解金融风险。

行业目前处于冻结状态，无法恢复。更好的结果是冻结，但最坏的结果也是可能的！

整个行业都在走下坡路，所有企业都受到影响，那些负债率高、偿债能力差、风险控制不好的房地产企业必然会率先倒下，其他房地产企业的好日子也将一去不复返，房地产企业的老板们将彻底退出中国富豪榜，房地产股也不再是优质的投资标的。

关于恒大最近的动态，可以回顾一下这篇文章：投资房地产，你想发大财吗？让你倾家荡产的那种！

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