1.85 预计约1.85 /㎡，庐阳新房将释放500余套！ 区域楼市格局...

目前鲁阳市场仅有嘉源御、万等少数新项目在售，而新港、长湖盘云栖等项目尚未入市。 供给端和需求端都处于不温不火的状态。

作为今年首轮集中出让的乐富强03号地块，土地拍卖市场的热度和利润空间都发生了变化。 其登记形式可能发生变化，这将对区域市场和房价体系产生影响。

NO.1丨一

阜阳市民营企业，总部位于合肥

乐富强房地产于1994年在富阳成立，最初专注于富阳、六安等皖西北城市。 1994年，在阜阳开发了皖西北之一家四星级酒店——白金汉宫大酒店。

乐富强于2006年开始进入合肥，并于2014年将总部迁至合肥。在合肥建设的住宅项目包括乐富强御龙湾、乐富强御景城、乐富强御景嘉园、乐富强月湖山苑、乐富强月湖西安、乐富强悦榕湾、乐富强月兰湾、乐富强悦榕湾、乐富强月湖西安、乐富强悦榕湾、乐富强悦景嘉园、乐富强悦榕湾、乐富强悦澜湾、乐富强悦榕湾、乐富强悦景嘉园、乐富强悦榕湾、乐富强悦澜湾、乐富强悦榕湾、乐富强悦景嘉园等。富强文臣岳府、乐富强湖秋园、乐富强观景楼。

乐富强观景塔丨来源：合肥市自然资源和规划局

其中，政务区乐富强玉龙湾近90天成交5套，成交均价约3.93万元/㎡； 高新区乐富强御景城近90天成交9套，成交均价约24700元/㎡； 高新区乐富强月湖山四合院1套近90天成交，成交均价约3.1万元/㎡。

对比上述项目在各自板块的平均成交价格可以看出，2006年至2016年刚进入合肥时，乐富强在政务、高新技术等领域创下了一些辉煌记录。 2018年合肥再次拿地后，市场压力开始加大，越来越多的人追求高成交、快速处置。

NO.2丨二

预计均价约1.85元/㎡，即将推出近550套房。

乐富强于3月17日竞得的庐阳03号地块位于庐阳工业园区北片区。 周边城市界面较为平均，老旧小区、工厂较多。

配套设施主要有安庆路三校大洋分校、四十二中学湖滨分校、明发商业广场、大方营公园等。

该地块粗略限价16519元/㎡，预计市场均价约1.85元/㎡（不绑定升级套餐）。

2.0的容积率接近佳园岳麓景园。 参考嘉园·岳麓景园的单位面积以及项目本身的位置，预计该项目为刚需项目，单位面积约为90-100平方米。

No.1方新媒体图文，侵权必究

项目住宅用地面积41.25亩，容积率2.0，故建筑面积约为54945平方米。 按每套100平方米计算，预计建设约549套。

距离较近的新房主要有星港和昌湖滨云栖、嘉园岳麓景园等。 毛坯限价约17500元/㎡，预计市场均价约20000元/㎡。

嘉园悦绿景花园沙盘图片

二手房方面，北部的大阳湖滨花园、大阳花园、大阳小区均价约为11000-13000元/㎡，稍远的文一泰禾合肥院子均价为11000-13000元/㎡。约18000元/㎡。

对于该板块的市场热度，我们可以从以下几个角度来看：

1、查询新房去污数据发现，庐阳北部地区的去污周期在4个月以内，去年底市场冷的时候甚至还不到2个月。 但从去年至今的登记情况来看，在庐阳北部地区，基本上只有万兴林立间等较早入市的项目已登记，而佳园悦·庐景花园等新项目尚未登记。进入市场。

参考此前庐阳北部其他项目的销售情况，当佳园·悦庐景花园等新项目入市时，板块销售速度极有可能放缓至供大于求的状态。

数据来自之一方研究院

2、二手房方面，除庐阳北部地区上水湖滨雷苑等少数低价住宅区外，近90天成交6-10套，成交均价为仅12000元/㎡左右。 大部分住宅区近90天内无交易。 。

一方面是因为该行业的市场认可度有待提高。 另一方面，可能与北城更多限价严格的新房的分流效应有很大关系。

3、今年之一轮集中供地，庐阳区伟星02号地块已进入竞品阶段。 这可能是由于该地块靠近四里河板块，有一定的销售预期。 同时，该地块容积率为2.8，机构建设较少，利润空间较为明显。

乐富强03号地块尚未达到更高限价，新金城04号地块已延期销售，01号地块尚未售出。 这说明房地产企业对庐阳北部地区未来的去污工作缺乏信心。

从乐富强项目的成本和利润来看：

1、土地拍卖费用54043.1万元；

2、住宅地块建筑面积约54945平方米，建设成本约2.36亿；

3、幼儿园用地面积8.17亩，容积率1.0。 建筑面积约5441.22平方米，建筑成本约229万；

4、城市社区服务设施用地8.72亩，容积率1.5。 建筑面积约8711.28平方米，建筑成本约3659万元；

5、建设一座1500平米的街头游乐园造价约为420万；

6、预计入驻均价约1.85元/㎡，可售总价约10亿元。

因此，该项目预计盈利约1.82亿元，利润率约22.24%，属正常利润率。

注：一般住宅造价约为3100元/㎡，保障性租赁住房、幼儿园、商业建筑造价约为3000元/㎡，公园绿地建设造价约为2800元/㎡。 在目前合肥新房普遍装修投放市场的情况下，房屋的装修成本往往上涨1200元/㎡左右，精品住宅的成本也上涨1900元/㎡左右。

住宅项目开发的利润率一般在15-30%之间，部分地块可能在10%左右。

NO.3丨三

结论

对比文乐富强、新港和昌、佳源此前的粗略限价，乐富强具有一定的价格优势，这或将刺激新港和昌、佳源加速进入市场，避免三家企业同台竞争。 因为对于庐阳北部地区的房地产来说，区域人气一直是尽快解盘、回笼资金的一大障碍。

虽然乐富强这几年在追求高营业额的背景下，表现并不是特别出色。 但作为一家总部位于合肥的房地产企业，未来将深入合肥，因此需要特别注重自身形象。 同时1.85，今年土地供应量也进行了相关调整，利润空间基本合理。 我们也希望乐富强能够做出令人满意的产品。

之一房新媒体和之一房研究院将持续关注合肥各大房企的品质能力和项目动态。 如果大家有什么消息或者意见，可以在评论区爆料。 我们期待您的持续关注！

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