干点大事吧！ 报名金额1.85 ，目前均价13xxx！

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解决对房地产市场的担忧

1.这也太厉害了吧！ 均价1.85 /平米，折后均价13xxx？

今天一早，艺洁的朋友圈就被一家经纪公司刷屏，颇为触目惊心。 我来给你展示：

今年4月22日，7号楼与9号楼一起获得预售证。 整体挂牌均价19000元/平方米； 7号楼单栋注册均价为18598元/平方米，因此上方海报显示原均价为20000元/平方米，其实是不准确的。

目前挂出的价格为均价13xxx元/平方米，并非起步价。 据说每层楼都有。 如果按照13999元/平方米计算，则优惠25%； 如果是13000元/平方米，则有69折。 也就是说，有30%到75%的折扣！ 力度还是很强的。

要知道，该项目的地价可不便宜！ 2021年6月26日，中铁地产拿下东西湖P（2021）044号地块，总价1万元。 成交楼面价11641.71元/㎡，溢价率40.26%，成为东西湖区新单价第二位王！ 那么，地价接近12000，房子却只卖13000一平米？ ？ ？

2、西临张白桥-桥晓高速，可能有噪音污染！

中铁月湖县东邻张白大桥-桥小高速公路，尤其是一期地块距离最近。 虽然中间有规划的绿化带，但最近的距离可能只有60到70米左右！

项目东侧约200-300米处有多个东西湖工业园区、物流园区，如海口工业园、竹叶山工业园、金海工业园等，著名的光明乳业也在附近； 因此，该地区的道路全年开放。 有面包车等大卡车，有两个影响：1、如果偶尔要步行出行，走在张白桥下，各种大卡车来回行驶，确实不安全。 2、一期离侨小高速很近，卡车又密集，可能会受到一些噪音的影响！

张白大桥下路况实景

3.土地被公共道路划分！ 园区公共资源难以共享！

乍一看，中铁月湖县的地块本身比较完整，但值得注意的是，在征地时，地块中间已经划出了一条分割线。 这不仅仅是当前的之一阶段和第二阶段。 分界线为10m宽的公共通道。

这意味着一条路几乎将一个完整的社区切割成两个社区，问题就出现了：

1、中间有公共通道，必须建两扇小区门，方便业主共享花园资源；

2、土地被砍伐，园林完整性被破坏；

3、两期业主如果想享受某个社区的配套资源（如儿童游乐设施等），必须是对一期业主方便，对另一期业主相对不方便。 例如，他们必须离开之一阶段，过马路，然后刷门禁卡才能进入第二阶段。 一个问题。 。 。 相对于一个情节完整的小区来说，并没有那么麻烦。

4、如果小区内继续建房，整体质量是否会受到一定影响？

根据规划，中铁月湖县总建筑面积约27.54万平方米，总户数1672户； 项目征地要求要求在海口村重建地块内提供不少于2.46万平方米的商品房，回购价格为11000元/平方米。 这相当于仍在建设中的房屋的 8.9%。 可能还有大约 150 栋房屋仍在建设中，很可能只有一栋。 对于相对完善的项目，社区内仍在建设一定比例的房屋。 一些购房者可能更关心这个问题。 会不会降低社区素质？ 这是一个品味问题。

物业优势：

1. 这是一块面向湖的土地。 湖边有一个公园。 以后下楼就可以在湖边散步休闲。 环境宜居；

2、开发商实力雄厚。 其母公司是具有100多年历史的中国中铁集团有限公司。 中国被称为“基建狂潮”，与此密不可分。

3、交通便利。 该项目距离地铁六号线二期尔雅路站非常近，距离约400米。 今年年底建成通车，出行便捷；

4、项目周边配套设施成熟。 学校、企业、体育配套、公园等配套设施均已建成，生活高度成熟。

5、目前均价13xxx元/平方米，相比之前有巨大折扣。

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物业： 嘉退7号楼

价格分析

1、与历史价格相比，该项目自今年1月开盘以来，已获得两张预售证，并销售毛坯。 登记的毛坯均价非常稳定，均在19000元/平方米。

但实际成交均价原本为17800元/平方米，如今已达到13xxx元/平方米。

2、与周边价格相比，最近的在售项目是金汇世界城。 毛坯登记均价15467元/平方米，实际成交均价13000元/平方米。 特价房起价为11768元/平方米，但金汇世界城内的公寓均面积较小，对产品要求更高； 金地悦湾，带装修，实际均价14500元/平方米； 华润二十四城毛坯均价为12982元/平方米。 因此，附近出售的毛坯价格在13000元/平方米左右。

3、对比周边二手房价格，就周边二手房而言，链家目前参考价多集中在11100-14000元/平方米。 只有融创观澜公馆价格较高，目前参考价为17897元/平方米。

4. 每间房一个价格：

①起拍价17118元/平方米，位于1号楼的中房，建筑面积约108平方米； 更高售价为20068元/平方米，位于次顶楼32层的侧房约126平方米；

②从楼层价格差异来看，整体差异不大，一般为30-40元/平方米；

③总价更低门槛约185万，20%首付门槛37万； 总价更高门槛为252.5万，20%首付门槛为50.5万。

销售分析

1、开发阶段：6号楼、7号楼、9号楼、8号楼（仍在建设中）已取得证书； 一期5号楼、10号楼等待拿证； 二期预计开业。

2、新增房源如下：最新新增的是7号楼，建筑面积约108-126平方米，毛坯房。

中铁月湖县分两期开发。 住宅楼14栋，其中高层16-27层，超高层33层。 7号楼是第二排的建筑，可以看到侧面的湖景。 共有33层，1个单元，2部电梯，4户。

沙盘实景：

户型分布如下：

平面图如下：

三房两厅两卫，建筑面积约108-109平方米：这是一栋朝南的中屋，布局非常方正，三开间朝南，一间朝南阳台横跨客厅和次卧，采光非常好； 主卧套房设计，设有独立卫生间，居住舒适。 这也是近两年非常流行的户型布局。

108-109平样板房照片：

三房两厅两卫，建筑面积约125-127平米：这种户型也很方正，阳台面积也比较大方。 同样的三开间朝南，从平面图上看，可以有一个与客厅分开的小书房。 性别; 整体动静分区，设计找不出什么大的毛病。

建筑面积约125-127平米样板房照片：

上一期开的房型：

建筑面积约142-143平方米，四室两厅两卫：这种户型也是四四方方，几乎没有浪费面积。 与上面房子的布局类似，只是北侧多了一间卧室，显得规整一些。 有四个卧室，客厅还可以分隔成一个小书房，可以满足一个屋檐下四居室的家庭的需求。

3. 提前立案和备案

截至目前，该项目共登记273个单位，其中8号楼为仍在建设中的建筑，共登记262个单位。 因此，除去在建户型的登记1.85，该项目商品房仅有11套。

8号楼住宅建筑面积24594.45平方米，用于重建安置。 海口村片区、五北村片区、公路局片区的被征收人为：

8号楼已全部注册完毕：

6号楼已登记11个单位：

4、房地产总体数据

根据规划，中铁月湖县规划用地面积约6.62万平方米，规划总建筑面积27.54万平方米。 地上建筑面积19.9万平方米，其中住宅面积19.03万平方米，幼儿园面积2730.20平方米，商业面积2728.7平方米，配套用房3244.33平方米。 室外活动场地1100平方米，容积率3.01，建筑密度22%，绿地率30.01%，规划总户数1672户，机动车停车位2429个。 除地上校车停车位2个外，其余均为地下机动车停车位。 有非机动车停车位1096个。 并且根据要求，本项目为装配式建筑。

经济数据指标：

阳光分析图：

项目效果图：

项目实景图（6号楼）：

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位置交通便利：地铁口，设施丰富

1. 地点

中铁月湖县位于东西湖吴家山段，金山大道与吴中街交叉口南150米处。 三环外，距三环最近直线距离约1.3公里。

微定位：

北：金山大道东西湖区二楼一中心（东西湖人力资源保障局）

南：张碧湖公园、张家湖、嘉禾园社区

西：吴中街向泰家园社区

东：绿地、张白桥

位置点评：在三环外，吴家山老城区边缘。 周边二手房小区较多，具有一定的居住氛围。 但过了张白大桥后，工业气息浓厚，毗邻的侨小高速可能会产生一些噪音污染。 ;项目南面的湖泊和公园是很大的加分点，总之，这是一个相当混乱的位置。

2、交通

自驾：项目紧邻吴中街，约150米直通金山大道。 从桥小高速出发，向南行驶，即可进入三环路。 可以走长风高架到二环。 还有几条纵向道路，古田二路、长青路。 高架、宝丰路高架等可覆盖古田、硚口、王家墩CBD等核心区域，前往汉阳也十分便捷。

项目入口处的金山大道为双向八车道道路。 经过近两年的道路照明，道路上布满了风景，目前的路况也很好。

地铁：该项目为地铁入口建筑。 最近的地铁站为6号线二期二期二雅路站，距离项目最近步行距离约416米。 到小区较远的楼宇步行距离约为800米。 总体来说，还是比较接近的。

6号线二期工程正在试运营，预计今年年底建成通车。

交通评价：项目交通条件较好。 自驾区周边有主干道，路况良好，距离三环路比较近。 另外，门口就有地铁口，交通近在咫尺，市民出行非常方便。

3、配套设备

商业配套：东西湖万达广场已开业。 地铁6号线开通后，2站直达； 距吴家山老城区海林广场约1.4公里，车程约2公里； 宜家广场距离项目2公里，直线距离约1.5公里，开车约4.6公里即可到达，也很近。

东西湖万达广场

另外，乘坐地铁6号线向西，乘坐一站即可到达五环体育中心站。 金汇还规划建设大型商业综合体。 规模很大，预计未来会成为购物、吃饭的好去处。

教育配套设施：社区有自己的幼儿园，周边教育资源较为丰富。 社区北侧的武汉长青实验学校（黄石海校区）已于今年9月开学。 区内还有民办武汉为明实验学校（小学至高中）、武汉东西湖实验中学、吴家山小学。 、第三小学、嘉禾园小学、第四中学、吴家山中学等学校。

医疗配套设施：协和东西湖医院按照“三级甲等”医院标准建设并已投入使用； 园区配套：项目南面紧邻张家湖、张碧湖公园，环境很好； 公共配套设施：五环体育中心部分场馆平时对公众开放，距离项目乘坐地铁1站即可直达，车程约1.9公里。

五环体育中心真实图片

配套点评：项目本身靠近吴家山老城区，最重要的是靠近金山大道。 因此，不仅可以享受吴家山老城区的学区设施和成熟的商业设施，还可以享受近年来金山大道沿线的设施。 大型公共设施相继建成，如体育中心、规划中的大型购物中心等。 总之，未来的生活还是很方便、宜居的。

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