东莞市村庄征收拆迁补偿标准最新政策文件（征求意见稿）

关于深化空间革命有序推进城中村改造的实施意见（征求意见稿）

城中村改造是推进中国式现代化、促进人与自然和谐共处的重大部署。是中央推动的“三大工程”之一，是省委“百千工程”实施的重要组成部分，是人民城市建设的重要一步。措施。为深入贯彻落实《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》（国办发[2023]25号），自然资源部《关于开展特大城市城中村改造试点工作的通知》《低效用地》（国资发[2023]171号）相关工作安排，稳步推进城中村改造，加快盘活存量建设用地，推进要素市场化配置综合改革，率先转变特大城市发展方式，结合东莞实际，制定本意见。

一、总体要求

（一）指导思想

全面贯彻落实党的二十大精神，坚持稳中求进、以稳促稳、先立后破的总基调，全面准确全面贯彻新发展理念加快构建新发展格局，坚持以人民为中心，以国土空间规划为引领，推动实施空间革命，大力有序有效推进城中村改造，推动低效改造土地，促进各类要素双向流动，有效降低社会交往成本，重构城市空间格局，提升城市生活质量，推动东莞经济实现有效的质的提升和合理的量的增长，提高人民群众的生活质量。民生福祉，维护社会稳定，打造东莞特色城中村改造模式，满足人民群众深切期待。

（二）工作目标

——到2025年， *** 主导构建“大中小圈”城中村改造体系，形成系统的城中村改造工作机制、支持政策、技术方法和管理体系，形成之一批城中村改造工作机制。城中村试点全面建设。 ;

——到2030年，大力有序有效推进城中村改造，消除城中村各类安全风险隐患，城市生态宜居水平显着提升，基础设施体系完善，安全韧性能力稳步增强，改善生产、生活、生态空间。 “三生融合”；

——到2035年，建成宜居、韧性、智慧的现代化城市，形成全城市生命周期高质量可持续发展的城中村改造特色道路和东莞风格。

（三）工作原理

1、以人为本，公共优先。坚持人民城市由人民建设、人民城市为人民服务，坚持更大公约数原则，把维护最广大人民根本利益作为推进转型的出发点和落脚点的城中村。明确城中村改造公共利益属性，确保城中村改造公共利益优先，将城中村改造与保障性住房建设、城市配套、产业结构优化、乡村振兴有机结合起来，满足人民发展需要和城市发展瓶颈。

2、摸清底线，系统规划。深入把握特大城市发展规律，全面了解全市城中村改造资源和诉求，落实综合政策，坚持 *** 主导，成熟一件、推动一件、落实一件、完成一件。优化顶层设计，避免“以转型改造”，从空间规划、土地利用、资金管理、城市管理、利益分配、住房建设、产业转型等多个维度形成系统化转型体系。

3、遵守法律法规，克服困难。加快推进城中村改造立法，确保有法可依。坚持 *** 主导，构建城中村改造全流程政策体系，建立高效闭环工作机制，强化 *** 前端服务，积极引导市场有序参与。坚持问题导向和目标导向，用法律思维解决城中村改造和留守户待遇“两个违规”问题。

4、共识共赢，良性循环。加强宣传引导，促进全市团结，更大程度调动全社会积极性，推动城中村改造成为东莞未来发展的更大共识。加快全国统一市场建设，努力消除各种形式的地方保护和市场分割，建立“时间+空间”滚动发展模式，推动乡村振兴，促进村集体可持续发展，确保多元利益平衡，并拆分为土地，用土地诱导生产，用生产塑造城市，用城市留住人，从而实现城市能源水平的提升以及人与城市的健康发展。

2、系统规划，分类有序改造

（四）构建“大中小圈”城中村改造体系

加强空间引导、功能引导和时序引导。下一步，市级要统筹编制城中村改造专项规划和城市更新专项规划，划定城中村空间范围，夯实我市城中村管控基本框架。 10年，即“大圈”，明确转型目标、转型策略、转型规模。。立足“大圈”，精选近五年城中村改造集聚空间，实施协调改造与发展。 “中间圈”范围已确定，五年行动计划已制定，区域总体规划已编制完成。以“中圈”为基础，根据转型的紧迫性、成熟度、重要性，按照“总量控制、结构合理、供需平衡”的原则，确定转型的规模、时机、节奏和结构。合理确定和选择住宅商业用地、工业用地出让。每年实施的城中村改造项目都在“小圈子”范围内。各乡镇、街道（公园）编制年度计划，确定年度整治项目库。拆除和新建项目准备单位计划。更新改造和拆迁整合项目由各城镇共同编制。 “一村一策”实施方案作为年度实施项目改造设计方案。建立中小圈层动态调整机制，根据实施情况滚动更新城中村项目时序。拆迁重建城市更新项目必须纳入“大圈”范围。

（五）分类实施“拆改建”

按照特大城市标准，采取拆建、改造提升、拆改结合等多种方式，有序有效推进城中村改造。加强城市体检，强化城市体检与城中村改造深度融合，推动城中村改造实现耕地集聚、基础设施水平提升、公共空间优化升级、产业加快转型区域、优美适宜的居住空间、历史文化价值的展示，补齐了齐城的发展短板。强化城市治安，对城中村消防安全、公共卫生安全、建筑安全、停车问题、住房安全等隐患一一排查，整改时一一确保各项底线保障。推进全区土地综合整治，盘活现有建设用地和闲置土地，清理违法用地，整合土地资源要素，打造生产、生活、生态融合共生的复合空间，促进城市功能优化。完善、结构合理。

(6)分类创建新社区

加强市政统筹，完善城市功能，集中改造以居住区为主的旧城、旧村，打造生活便利、环境优美、管理有序的城市新社区，增强大城市片区主导地位和综合配套能力重要城市节点设施。以能力为核心，重点推进大城市宏福路与东莞大道交叉口形成的黄金双轴区域，规划一批城市社区型城中村项目，统筹打造未来社区、完整社区、现代社区。以老工厂、老村庄、老城市连片拆除重建为重点，开展低效土地盘活整治，重塑空间结构，引导形成配套集中、功能齐全的新型产业社区，推动老旧厂房、低效工业园区发展，提高老旧低效建筑提质增效，规划一批工业社区型城中村项目，打造工业地标。加强分类管理，严格按照高标准开发建设城市新社区，并按照规划和管理技术规定执行相关标准。新型产业社区强调灵活管理，结合“一园一策”，打造优质产业城市空间。产业新区总体规划由市高层统筹，合理规划和规划园区内绿地系统、体育设施用地、公共停车场用地、公共交通系统等。安排的。没有更低指标要求。园区总体规划由市 *** 批准。经专题会议审议通过后，后续项目或地块选址评估准备或控制规划调整不再重复检查上述相关指标。新建工业社区教育设施可按照黄金双轴区域设施标准和中小学均衡分布在全镇范围内。幼儿园可与经济适用房联建，占用独立土地，不需分割地块。新产业社区城中村项目将以经济适用房的形式配置宿舍。单一工业用地不再划拨宿舍。规划建设租赁型、配售型经济适用住房，停车位数量分别不少于0.3个/100平方米、0.5个/100平方米。停车位按面积分配，可分割和不可分割工业项目规划分别按每100平方米建筑面积0.4个和0.3个停车位分配停车位。允许工业园区统筹集中配置停车位，利用新建工业小区进行拆迁补偿。安置工业项目可按0.3个停车位/100平方米建筑面积分配停车位。强化重点项目担保服务，实现“提速”，对44个之一批城中村专项贷款项目形成挂图作战机制，建立规划、资金筹集、拆迁谈判、立项、招投标全流程建设、投资运营。管控，力争在城市社区、产业社区形成试点突破。

（七）加强城中村规划实施改革

探索国土空间规划管理新机制，建立“片区/管理单元-街道/地块”分步深化、自上而下衔接的规划编制、传输和控制体系，区域统筹/管理单元用于连接总体规划和详细规划。探索在总体规划层面实施底线控制约束，在管理单元层面实施要素传递和功能分区差异化准入，在街区层面实施土地开发控制，实现土地开发全过程控制项目实施。实施我市国土空间规划实施管理改革，探索城中村改造单元规划等专项详细规划或综合规划实施方案等多种类型详细规划。经法定程序批准后，纳入“一图”管理，作为规划许可的依据。现代工业园区统一编制片区总体规划，重点围绕近期实施的土地整合资源配置、规划管控、城市设计或土地包装等，加强开发建设实施，确定项目开发路径和实施时机，符合地区总体规划的，本年度规划实施的工业项目、保障性安居工程和各类基础设施项目，按照简易审批办法审批。涉及控制性详细规划调整的，按局部调整处理；涉及工业保护线调整的，按局部调整处理。新型工业社区城中村项目参照城市重大项目进行管理，享受城市重大项目规划调整的相关政策优惠。加强生产、生活、生态空间规划体系建设，坚持产业规划、空间规划、运营规划三位一体，改变以往个别项目自行平衡规划建设的做法，利用城市资源以村庄改造区为空间尺度，以空间为载体。多专业协作、多部门协作，系统规划、连片筹备、集中配套、综合开发，建设产业空间与城市空间融为一体的现代城市社区和产业社区。

3、以人为本，重构改造流程

（八）充分尊重群众意愿

坚持先规划后行动，保障村民合法权益。城中村开办，须征求村民意愿并取得书面同意，改造范围（含拆迁改造范围）内的土地面积和人口比例达到以上80%，经农村集体经济组织表决通过后方可推广实施。改造过程中，要充分听取村民和农村集体经济组织对改造方案、征地补偿方案、集体资产处置等的意见，保障村民的知情权、参与权。

（九）强化 *** “土地开发统筹规划”

加强 *** 对土地一级市场的调控。镇街道（园区） *** 或者其委托的市属企业、镇街道（园区）企业可以作为用地主体，完成城中村改造项目前期土地整理、征地拆迁（补偿）工作。）、场地平整等工作后，土地将交由 *** 征储或交由 *** 公开招募实施主体。补偿安置费、补偿安置费实际使用人、补偿性房产支付人等相关利益相关者，可按照 *** “土地统筹”办法中城市更新补偿安置相关规定办理税务事项。镇、街道（园区）作为前期工作的协调机构，要加快建立“指挥+服务机构”协同推进机制，抽调镇、街道、园区、村集体等相关部门干部并为每个项目设立指挥部，联合专业服务机构开展基础测绘、规划方案编制、补偿方案制定、拆迁谈判等前期土地整理工作。专业服务机构前期工作服务应当明确工作内容、受理标准、服务期限、费用结算、退出机制等，前期工作应当限期完成、限期退出。服务期限原则上不超过一年。期满后，采购人应根据工作量及时结算工程量或在后续明确开发实施主体后计入前期工程费结算。服务期限届满，但工程内容未完成且改造工程需要继续购买专业技术服务的，按规定重新购买。

(10)择优确定实施主体

深化公平开放的改革体制，以改革单位为基本单位，形成 *** 采购入库、实施主体公开招收、权利人自行改革三种模式。采取 *** 主导的改造和土地供应模式。 *** 主导的土地整理完成后，单位内的土地将收缴入库，商业用地将公开拍卖、出让。推行城中村公开招聘实施模式。 *** 将在公开交易方案中明确改造开发条件（户型规划方案、面积面积比例、面积地价起拍价等），改造项目补偿方案将取得期限内的产权。重建项目的范围。经80%以上土地所有者书面同意，在市公共资源交易平台通过公开招标的方式招募实施主体（土地意向受让方）。实施主体通过收购、入股、股权 *** 等方式在期限内完成土地整理后，办理土地 *** 和产权登记。除促进既有建设项目、补片式改造项目、 *** 收储项目或市 *** 逐项批准的项目外，禁止开展简易的工住项目。

（十一）高效推进要约收购

对于公开邀请实施主体的城中村改造项目，挂牌前， *** 项目指挥部可与各权利人进行预签约，签订附履约条件的合同，明确引入拟挂牌实施主体、 *** 权益完成，转为正式要约。收购合同签订后，实施单位应当履行合同。市公共资源交易中心发布公告确定实施主体后，实施主体应当在6个月内完成要约收购。权益土地面积和总人口比例合计占90%以上；要约收购期限届满后，即完成股权土地面积的要约收购。总比例和总人数仍低于100%且协商不能达成一致的，可以按照规定进行单位分割、集体回收和 *** 征收。

（十二）坚持落实净土流转

城中村改造范围内土地权属明确、改造范围内各权利人安置补偿到位、不存在法律和经济纠纷、规划条件明确以及开工所需的其他基本条件建设开发满足后，即可实施土地清洁流转。城中村改造项目已签订的拆迁补偿协议中权益用地面积和人数占90%以上。其余未签字部分无法协商达成。为维护和增强社会公共利益，促进国土空间规划实施，各乡镇、街道（园区）可以请求市人民 *** 按照《土地和空间规划》有关规定，请求市人民 *** 征收未承包部分的土地和房屋。《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》。未签约部分被市 *** 征收后符合“三地”要求的，可通过协议 *** 给改造工程实施单位。未签字部分属于违法建筑的，将由当地 *** 依法依规拆除，干净土地将整体流转。

4、依法依规解决转型问题

（十三）加快立法进程

尊重城中村改造的公共利益属性，严格遵守国家、省、市法律法规，加快推进我市城中村改造法规立法工作，加强对现有法规的整合完善，在基础上加快转型。逐步完善和整合政策体系的法律保障。探索制定城中村土地再开发、地上房屋征收法定申请的强制执行，细化强制征收类别，完善行政裁决、司法裁决和 *** 执行机制。城中村改造通过系统规划、统筹规划，在各个环节公开征求意见，得到广大权利人的同意和公众的支持，保护了最广大人民群众的利益，凸显公共利益属性改善综合环境，完善城市功能设施，拓展城市发展空间，促进城市空间利用更加高效优质，促进国民经济社会发展。

（十四）严格农村住房调控

规范农民住房管理，严格按照一户一房要求、规划建设要求、登记确权要求，加快房产权发放。对不符合认定条件的，允许拆除超建违法建筑、集体调整规划等，手段将规范管理，合法化后确权发证。农民住房建设严格按照《东莞市农民住房管理办法》为标准，统一规范建设形式、体量、样式的管控。鼓励城中村改造、拆除和新建范围内的农户房屋按照本市统一的补偿安置成本核算指引形成高度共识，积极参与改造实施，形成规范化的高标准优质产权。集体土地纳入城中村“小圈子”拆迁新建范围，统一纳入农村房屋禁止建设区域。禁止改建、改建和新建农村房屋。对条件尚不成熟、近期无拆建新房计划的地区，禁止建设农村房屋。管理规定包括限制建设区域或可建设区域。对于列入农村房屋禁止建设范围和纳入城中村改造、拆除、新建范围的农村房屋，将充分尊重村民意愿，妥善解决村民安置问题。通过置换宅基地、安置房、有偿退出等方式妥善解决。充分考虑城市发展的灵活性，根据规划调整变更和重大重点工程规划进展情况，定期更新“农房禁止、限制、可建区域”范围，按规定程序批准后公布。

（十五）严厉打击“两违”

坚持“违法必拆、乱必治”的原则，严格遵守法律法规，以联合执法和拆除违法建筑为重点，全力治理“两违”顽症城中村整治，规范土地管理和规划建设秩序。建立“两违”快速处理机制。涉嫌非法买卖、 *** 土地等犯罪活动的，将移送公安部门依法追究刑事责任。对影响国土空间规划实施，对消防安全、建筑安全、公共安全等产生不良影响且无法采取整改措施消除影响的违法建筑，为维护公共利益，结合公安部的指示，重建，鼓励地方 *** 拆除违法建筑；违法建筑属于集体性质的，镇街道 *** 应当给予统筹指导和扶持措施，并按照城乡规划法的要求，依法依规予以处理。清理使用集体经济组织，切实维护公共利益和社会稳定。

（十六）规范合法权利认定

城中村改造范围内的土地、房屋的合法权属，根据房地产登记结果和土地使用批准文件确定。未经依法登记、依法批准的建筑物、占用土地属于集体土地的，所有权人可以认定为集体经济组织。经集体一致表决并协商一致，集体经济组织可以协调签订土地补偿协议。、集体经济组织结合历史协议和相关法律法规，向实际使用者及其他相关利益者办理补偿安置费用和补偿财产支付，并可按照城市更新补偿安置相关规定办理税务事项。

（十七）优化完善补偿标准

探索创新货币补偿、实物补偿等多种形式的征收拆迁补偿安置方式，拓宽实物补偿（商品房、经济适用房、安置房）渠道，推动城中村有效实施转型。我们将严格遵守法律和法规，逐渐加强对法律和非法土地使用（建筑物）的差异化补偿，以及遏制非法盈利的赔偿金，对非法盈利和过多的赔偿和对非法的非法追求，逐步加强了差异化的赔偿，我们将全面地打击非法土地使用和非法建设。拆除谈判过程中的好处。如果经过翻新的财产没有完全的合法权利和利益，则财产所有人同意按照市政土地空间规划进行转型，并同意当地 *** 提出的统一薪酬和安置条件，他或她可以同意以不高于翻新区域或项目范围内相同形式和身体的方式使用翻新的财产。根据财产的赔偿和安置条件签署赔偿协议；如果财产所有人不同意根据市政土地空间规划实施转型，或者不同意当地 *** 提出的薪酬和安置条件，则可以通过法律渠道解决。行政救济程序所涉及的所有财产将不再根据原始赔偿和安置协议进行协商，并且将不再根据翻新项目的薪酬和安置计划进行补偿。赔偿将严格按照有效的法律文件进行；如果行政机构确认这是一种非法建设，则将坚决拆除，不会支付任何赔偿（除了有效的法律文件中指定的相关薪酬费用外）。

（18）优化集体收入分配

鼓励乡村集体经济组织在城市村庄的转型中发挥积极作用，并建立一种将农村集体资产股息与对城市乡村转型的投资联系起来的机制。原则上，集体经济组织必须在未来三年内投资不少于农村集体资产收入到旧村庄。乡村翻新和振兴或现代工业园区的建设；涉及城市村庄的转型，集体经济组织需要从城市村庄转变为旧村庄的翻新和振兴或工业空间的建设中投资总体薪酬总收入的不少于50％。建议集体经济组织的年度总股息不超过50％。年度投资的30％以上是对旧村庄的振兴或现代工业园区的建设将促进综合村庄环境的重大改善，并确保乡村集体经济的可持续发展。如果它包含在城市乡村转型的“大型，中小型圈子”范围中，并且集体经济组织会同意并实施转型（包括拆除和新建，翻新和振兴，拆除和整合），如果转型项目）在评估方面非常好，股息比率可以增加5％。如果未完成转型的年度实施，则根据上一年的股息比率，乡村集体资产股息每年将减少20％。

5.加强保证并促进转型的实施

（19）增加财政支持

充分利用中央补贴资金，城市村庄的特殊贷款，特殊债券和其他支持，并积极发挥财政资金的乘数效应。进一步加强对国有企业的投资，大力促进国有中央企业，专注于其主要职责和主要业务，优化国有资本的布局和结构调整，遏制盲目投资冲动，减少效率低下的职业和无效的职业资本，鼓励国有资本积极扩大对城市村庄转型的有效投资，并有效地在加速新生产力的形成和增强新的发展势头方面发挥了领导作用，并有效地充当稳定器和镇流器国民经济。基于开放优点选择的原则，将选择具有强大财务实力，良好信用评级和丰富翻新经验的高质量企业作为转型实施的主要机构，其全面发展优势将用于促进实施转型资本投资通过利用其市场融资优势。建立“资金，空间和项目”的三合一投资机制，以将财务支持转变为已根据计划实施的特定有效项目，并促进每个链接中物理投资的形成。

（20）加强组织保证

建立一个工作机制，以与负责的高层领导人建立城市村庄的转型，并建立一个由该镇主要领导人领导的部门跨村乡村转型总部，该总部将以公园管理委员会的形式以物理方式进行操作。党委员会副秘书负责并负责，在城镇和街上建立了全职土地征收和拆除局。已经建立了一个全职拆除机构和拆除团队，以全面协调拆除工作。建立优先选择机制，以专注于，训练和优先考虑敢于创新，突破并发挥重要作用的干部；在城镇和街道验证后，他们的单位将对妨碍项目进步或充当保护雨伞的公职人员进行采访和批评。教育，如果影响很严重，整个城市将受到批评，调查和惩罚。逐渐为公共雇员促进非商业住房财产宣言系统，实现收集公共雇员的所有财产信息，并稳步促进公共雇员在城市村庄转型中的作用。公职人员应该在前线，敢于思考，敢于冒险，承担责任，领导签署合同，领导撤离，领导拆除房屋，并积极动员亲戚，朋友，同事和普通人党员参加转型。

（21）加强政党建设指导

充分动员各级政党组织的力量，建立党派质量的联系机制，并有效地发挥党派分支的战斗要塞以及党员的先锋和典范作用。城市村庄的转型应被视为“顶级领导者”项目，各级的主要领导人必须有效承担之一个人的责任。加强在城市村庄的“两个委员会”团队的建设，动员党员参与转型的热情，并通过建立临时党派分支机构参与城市乡村转型，搬迁，征收和其他手段的关键方面。加强“两个新”组织中党员的管理，并充分动员城市村庄中移民工人的作用。

（22）加强司法保护

根据法律改革城市治理的评估和评分机制，并鼓励 *** 使用司法手段来解决城市村庄重建中的问题。支持促进法律援助和法律咨询，以参与城市村庄重建的各个方面，调解大众冲突和历史问题，普及基本法律知识，指导合理的理解并促进重建项目的平稳实施。建立并改善了冲突和争议的多元化解决机制，促进人们的调解，行政调解和司法调解之间的联系，并加深诉讼与调解之间的联系，行政审查和其他非诉讼争议解决方法。如果相关利益相关者在城市村庄重建期间申请行政救济，则相关部门必须有效，全面地保护其合法权利和利益。

（23）加强评估保证

所有相关部门都应根据职责划分为城市村庄的转型加强工作指导和积极的服务。将城市村庄的转型列为相关线，街头和城镇领导团队绩效评估的重要组成部分，并设定单独的评估分数。对于由城镇附属企业实施的翻新项目，城镇，街道和乡村重建现场总部将与城镇和街头资产管理部门一起进行特别评估，并将其纳入城镇的整体绩效评估计划中 - 附属企业。对于由市政国有企业实施的翻新项目，该镇和街头 *** 将总结相关企业的实施状态，并将其提交给该市的城市城市村庄翻新总部和市 *** 拥有的资产管理部门。

（24）加强宣传和保证

加强 *** 的领导和公众舆论指导，建立和改善高级案例的发现，培养和选择机制，以及城市乡村变革的典型行为，并发现杰出的行为，人物和经验。使用各种媒体来增加宣传并报告出色的翻新项目和典型案例，促进经验和创造性实践，并创造出生动的学习和追赶情况。积极促进出色的成果，作为领导地区建设的演示内容，并在整个城市推广它们。加强信息的互动传播，增强人们的参与和收益感，增强转型的幸福指数，并为整个社会的共同促进创造良好的氛围。