神秘摊位：这片区域谁说了算？ 差异从何而来？

对于参与公共摊位设计、测量的专业人士和面向顾客的销售人员来说，“公共摊位”也是一个谜，公共摊位的面积从来没有被明确地展示过。

“我花了100平米买了一套三居室，结果住进了不到70平米的小三居室。” 在上海，一位抢到高分网红的购房者既兴奋又惆怅，“180万都花在了隐形公款上”。没有办法帮助它。他挑选范围内的几个新项目的住房率都在70%左右。

一般情况下，商品房的获取率为70%-80%，这意味着购房者购买100平方米的房产时，房屋内部面积约为70-80平方米。如果放眼一二线城市，相当于花几百万元买一个公摊。

买合租公寓是可以理解的。毕竟购房者也需要电梯、楼梯、过道等公共设施。真正让广大购房者难以理解的是，动辄数十万甚至数百万元的合租公寓一直都是“迷雾”。，你不知道它包括什么，也不知道它是怎么计算的，但你却要以此为基础来支付房子的大部分日常开支，比如物业费、取暖费等。

持怀疑态度的不仅仅是购房者。记者在采访中发现，即使是与商品房泳池直接相关的设计师、测量人员也只了解自己工作范围内的部分，并不了解泳池面积和比例的完整来源。

作为每年的热搜话题，公摊面积谁说了算？这是一个令人困惑的帐户吗？为什么不同社区甚至同一社区的居住共享面积大小、住房取得率存在差异？按共用面积缴纳物业费合理吗？

公共泳池的面积谁说了算？

虽然大家都熟悉公共泳池，但很少有人真正了解它到底包含哪些部分，更不清楚自己所住房屋的共用面积比例是否是开发商给出的数值。

所谓公摊，是按照建设部（住房和城乡建设部前身）颁布的《商品房销售面积计算及公共建筑面积分配规则（试行）》划分的1995年，具体包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变压器房、设备间、公共门厅和走廊、地下室、值班门卫室以及其他功能上服务于整个建筑的公共和管理用房。此外，公寓（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙及外墙（含山墙）水平投影面积的一半也计算入公共面积。

共享面积系数不是开发商预设的20%或30%，而是计算出来的。

拥有10年测绘经验的房产测量师赵天明介绍了计算共享面积的流程：首先根据建筑物计算出整个建筑的总共享面积，然后计算总共享面积建筑面积按照每户建筑面积的比例计算。每户人家都有责任。

共用面积由有资质的房地产测绘单位测量。赵天明表示，一般来说，如果是预售房，共用面积需要测量两次，“预测”和“实测”。预测是在房屋建造前进行的，测绘单位根据开发公司提供的合法合规的建筑图纸进行计算。这个面积可以用于房屋预售，即购房合同上的面积。实际测量是房屋建成后，测绘单位进行现场测绘，收集现场数据，然后进行测量。该区域也是最终交给购房者的区域，即办理房产证的区域。

“开发商需要凭借测绘机构出具的测绘报告，并记录房产挂牌系统（包括楼层、房号、房型等信息），方能取得预售许可证，进行销售、销售等。并在网上签名，这是非常严格的。” 赵天明表示，测绘机构都是经过房管局批准的。根据A、B、C级别的不同，可测量的区域也不同。

在赵天明所在的城市，每个区都有自己的测绘队，只向房管部门提供测绘服务，不向市场开放。但房地产测绘有明确的质量审核流程，从自检、互检、质检到上级审核，保证测绘质量。 “所以在房产测绘阶段，开发公司不能做任何‘操作’。”

另一位在房委会下属测绘机构从事房产测绘十余年的测量员也表示，每平方米的计算是根据房产测绘实施细则来计算的，是用软件根据公式计算出来的，“我们属于房管局，不是市场行为，不存在利益关系，还涉及到一定的行政行为，测绘方面我们不敢乱来。”

不仅在测绘阶段，在房屋的最初规划设计阶段，共享区域的设计也需要基于一定的标准。某大型房地产公司设计部负责人李鑫告诉经济观察报，项目规划设计要按照建筑设计的统一设计标准，比如建筑内走廊的宽度、门厅的尺寸等。大堂、是否需要电梯工人休息室等。必须按照相应的建筑设计、消防等规范进行设计。这些都是影响泳池面积的因素。

此外，这些项目规划设计的最终审查权属于 *** 部门。一家民营设计院的住宅设计师张雷告诉经济观察报，每个项目的规划方案都会有7天的公示期。公示期间，如有疑问，可反馈方案问题。如果购房者在购房时对开发商提供的共享面积有疑问，购房者也可以到当地房管部门咨询。 “一般来说，房管部门都会要求开发商说明共用面积系数是否符合规划要求。”

另一方面，李鑫表示，开发商营销部不太可能同意随意增加合租面积，因为房屋获取率会很低，房子也很难卖。 “如果把房子比作一个产品，开发商就是生产和销售产品的人，他只会朝着有利于销售的方向努力，不可能做不利于销售的事情。”

池中的差异从何而来？

为什么不同社区的共享面积和住房获得率不同？为什么我的购房率比别人低这么多？这是很多人最关心的问题。

事实上，住房获得率与层高、公共活动面积大小、住宅建筑类型有关。 “就高层住宅而言，板式建筑的房屋购置率通常高于点式住宅（又称桶式建筑、塔式建筑）。” 张雷介绍，楼层越高，共享面积越大。这是因为高层住宅的承重墙要承受更大的压力，所以大多数高层住宅的墙体会比多层或小高层的墙体更厚。公寓与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙水平投影面积（含山墙）一半的建筑面积为共同建筑面积，因此共用建筑面积高层住宅楼会更大。

此外，由于楼层越高，住户越多，就会配备更多的电梯，从而增加共享面积。 “一般超高层建筑由于消防疏散等原因，在规划设计时都会增加安全通道的宽度，这样就会增加走廊面积，水池面积也会相应增加。” 张磊表示，另外，设计师的想法也不一样。同样，不同的房间大小和单元拼接也会导致共享面积的差异。

每间房屋之间的共享面积差异实际上与其所在的城市、地区或社区没有必然的关系。赵天明解释说，由于每套房屋都是独立设计，同一小区同一面积、同一类型的房屋，住房可用率存在差异，属于正常现象。

例如，某小区的几栋楼设计为B型户型，3房1厅1卫，面积80平方米。即使建筑物之间的层数相同，每层住户数相同，楼梯、电梯、走廊等公共区域的设计也相同，单位的共用面积B仍然会有所不同。

这是由于“邻居”的影响。一栋楼B户型的邻居是A户型，一楼4户是ABBA。 A型大户型（138平方米）堪称“大邻居”。按照比例，自然会分配更多的共享面积。 B型的共用面积自然更小。另一栋建筑也是B型，它的邻居是C型（95平方米）和D型（120平方米）。大楼内四户居民均为CBBD。 “小邻居”的共享空间较少，所以这栋楼的B型自然要占用更多的共享空间，房屋获得率也会较低。

另外，阳台面积也会影响客房获取率。张雷告诉经济观察报，根据现行房屋建筑法规的相关规定，主体结构内阳台的全部面积按结构外围的水平面积计算；主体结构外的阳台，其总面积按结构层水平投影面积计算。 1/2面积，也就是开发商在出售时通常所说的“阳台面积的一半”。张雷说，采用不同结构方式建造的建筑，结构内外的划分不同，进而影响阳台面积的计算。

共享区域缴纳物业费合理吗？

在不少购房者眼中，在按建筑面积进行商品房交易的过程中，在共享面积上花费了大量的“冤枉钱”。后续物业费也将按照每平方米建筑面积收取。面积越大，物业费越高。在房屋的使用寿命中，数十年的积累是另一笔巨大的开支。

全国政协委员洪杨也在今年两会上指出，住宅物业按建筑面积收费不合理。他提出疑问：物业公司只提供公共区域服务，不提供上门服务。居民的室内卫生和设施维护费用全部由居民自己支付。为什么物业费包含室内面积？ “事实上，共享面积并不会增加居民缴纳的物业费。” 房产相关人士陈青表示，这与房产费的计算方式有关，房产是作为“总账”来计算的。具体物业费价格将根据分配的服务人员、服务内容、服务标准等，计算人员工资、材料等，确定一个项目每年的总费用，然后计算费用按每户面积比例划分。 “按照这个计算规则，即使收费不是按照建筑面积，而是按照公寓内的面积，每户的比例也不会改变。” 陈青说道。

在一些按房产面积交易的国家，房产费的计算方法也是按比例。陈青介绍，比如在澳大利亚新南威尔士州，房产费的收取与房产的价值相关。物业公司根据公共设施数量等因素，按房产价值的0.3%至1.2%收取物业费。

在我国，物业费征收绝大多数采用“批量制”，即物业公司会对每个项目的人工费、物耗、能源消耗、外包、保险等费用进行明细核算。，加上一定数额的利润通常就是“微利”。将总成本除以12个月，再除以建筑面积，即可得到物业费的价格，即元/月/平方米。

事实上，通过拆除公共区域来减少物业费支出是行不通的。首先，如果按照公寓面积计算物业费，在总套餐费不变的情况下，物业费单价会增加，购房者支付的物业费不会增加。减少。李青表示，其次，目前地产企业基本处于“低利润”经营，利润率通常在个位数。近年来，劳动力成本逐年上涨，物业成本60%以上是劳动力成本。此外，随着房屋老化，维护保养成本不断增加，部分物业公司项目甚至亏损运营。

物业费的增加在实际操作中显然是困难的。陈青介绍。根据《物权法》规定100层电梯100层，如果要变更物业费，必须征得占建筑物总面积和总面积过半数的业主同意。业主数量。即增加物业费必须得到“过半数”业主的同意。上升。

“所有的误会都是因为不了解。” 李鑫感叹，但理解却很难。

持怀疑态度的不仅仅是购房者。采访中，记者发现，就连与商品房池直接相关的工作人员也不知道池的完整来源：

住宅设计师不完全了解公共面积是如何测量的以及建筑物公共面积的差异是如何产生的；测绘人员也不知道为什么有些建筑是这样规划设计的，导致计算出的公共面积不一样。展位大小各异；销售员任静常常“一头雾水”。虽然商品房购销合同会注明商品房内部建筑面积（已实现建筑面积）和应合理分配的公共建筑面积，但大多数合同都不会注明具体是社区的哪些部分，更不用说列出它们。描述一下具体的计算过程。 “我自己都搞不清楚，更不用说向客户解释了。” 任静表示，在她出售的项目中，她并不知道项目所包含区域的名称、位置和面积。

换句话说，对于参与公共摊位设计、测量的专业人士和面向顾客的销售人员来说，“公共摊位”也是一个谜，公共摊位的面积始终无法清晰显示。

值得注意的是，共享面积的发源地中国香港早在2013年就进行了改革，要求房产中介在推广二手房、新一房时必须提供物业单位的可用面积信息。手属性，以便他们可以选择性地提供相关的建筑面积数据。在中国大陆，除重庆于2002年以法律形式明确商品房销售按单位内建成面积计算外，其他城市仍采用建成面积加公摊位到今天。