房子真的可以住三十年吗？

中国的房子从封顶算起可以使用多少年？

70、50、30？

你错了，他们中的大多数都活不过20年。

这个结果显然令人难以置信，但事实证明确实如此。 20世纪90年代和2000年代中国建造的房屋不可避免地衰落了。 当然，这里的“撑”并不是指房子倒塌了，不能住了，而是指居住体验低于人们的预期。

以北京的老房子为例。 典型的有几个特征。

1、垃圾处理失控，清扫保洁瘫痪。

2、楼道门禁被破坏，楼道贴满标签无人看管。

3、擅自占用公共场所、乱放杂物等。

4、绿化带杂草丛生，有成堆的狗屎，绿化带上停满了私家车。

5、电梯的使用寿命已经达到极限，但目前还没有有效的解决办法。

有人说，这些还存在问题吗？ 聘请品牌物业管理公司还不够吗？ 至于电梯改造，也很简单。 每家每户都花点钱找电梯公司...

这是外人说的。 如果你是一个已经入社20多年的社区，你根本就不会说这句话。 毫不夸张地说，90%的社区都解决不了这样的事情。

社会的衰落是不可阻挡的。

灵魂或金钱

前段时间，一位老同学被这件事折磨得睡不着觉。 几经周折，她终于决定在疫情过后换房子。 按照她的说法，就算她拥有神通，也无济于事。

这位老同学是海淀一家科技公司的高管。 五年前，他选择以6万元/平方米的高价在海淀购买了一套90年代的二手房。 这完全是因为房子的学位价值和相对较短的通勤时间。 短的。

但这五年来，我每天都被社区问题所折磨，我已经深感疲惫。 比如我每天乘坐的电梯，每次到一楼都会有点晃动，让人害怕。 电梯已经有几十年了，真担心有一天它会发出一声撞击，掉到负一层。

社区绿化更差。 五年前，下楼仍能看到郁郁葱葱的草坪。 不过，这几年，小区里的狗越来越多了。 草坪上全是狗屎，没有人照顾。 还有一些光秃秃的区域，业主可以在那里与孩子一起踢足球和做游戏。

防盗门毫无用处，每隔一段时间就会被人偷偷闯入并贴出带有 *** 号码的小广告。 有一次我抓到了其中一个，还大吵了一架。 结果，贴小广告的人变得更加咄咄逼人，他的一只鞋子从我家门口被偷了。

这位老同学又不是不努力。 他身为高层，平时强势，哪能受得了这种愤怒。 于是我们组织业主引进一线品牌物业管理，更换电梯。 为此，还成立了“拯救社区行动小组”。

为此，她在社区找了几位热心热心的业主成立“业主委员会”，召开业主大会讨论相关事宜。 然而这一步，用她的话说，已经“丢掉了半条命”。

每次召开业主大会，都有一半业主无法参加。 他们基本都是推脱，要么家里孩子开家长会，要么公司加班，要么家里老人生病了。 总之，能来就不会来。

最后我们采用一楼一代表的方式，终于开始了工作。 经过2天的沟通，讨论结果令人失望。

小区物业费一直是1元30毛钱。 当时定价在北京四环相对较贵。 这个水平与附近社区基本一致。 不过有了这样的物业费，现在的物业服务已经算靠谱了。

也就是说，如果你想换房产，按照现在的成本，你是租不到一线品牌的。 你将不得不寻找一些服务较少的流氓公司。 隔壁小区，前几年因为产权变动，发生了业主与业主之间的争吵，甚至上了报纸。

唯一的解决办法就是提高物业费。 此外，更换电梯需要提取公共维修资金。 提取维修基金需要在业主委员会的基础上获得2/3业主的同意才能取得进展。

当谈到金钱时，它触及灵魂。

以提高物业费的问题为例。 连我和天王都推不动。

有些业主将房屋出租，自己并不居住。 房产的质量与他们有什么关系？ 一位业主还表示，电梯到一楼时“嗡嗡”的声音很好听，说明他已经习惯了。 有业主表示，自行车放在外面不安全，但放在楼道里就没事。

也有业主表示，为什么要换电梯呢？ 他们住在三楼，每天靠这个锻炼身体，所以不需要电梯。

这位老同学每天都拿着投票箱和业主委员会伙伴一起挨家挨户组织投票。 最后发现，每个业主对于居住环境的需求根本不同。 有的愿意花3元甚至5元来改善环境，有的则一分钱都不花，认为现在的环境已经很好了。

此外，对于那些不付款的人，也不会受到任何处罚。 无论社区改善与否，他们都是受益者，而那些花钱、想为社区做出贡献的业主却成了损失者。 这个根本矛盾无法得到解决。 最后，大家反目成仇，开始指责这位老同学：

为什么？

这让我想起一本关于“公共关系”的书中的一段话。 “任何公共资源或公共福利的可持续发展都取决于坏人的数量。少数坏人的错误必须由大量好人来付出代价。在长期不公平的影响下，随着时间的推移，公共关系就会崩溃。”

比如，有的业主为了方便，就带着孩子在社区草坪上踢足球。 草坪都秃了，大家都要筹钱去种。 有些主人带着他们的狗，到处拉屎撒尿。 恶臭太严重，他们只好请物业管理公司处理。

到底谁愿意留在这样的环境中呢？

这位老同学得出的结论是，要想改善生活条件，就必须努力赚钱，不断买新房住，或者冒着生命危险去买一套​​豪宅，类似于汤臣一品的那种。上海一品，已有十余年历史。 房屋和社区环境焕然一新。

我开玩笑说，房子你买得起，但物业费你确实买不起。

无法破解

不可否认，在北京这个一线核心城市，老旧社区都能面临这样的困境，何况二三四五线，甚至是县城的社区？

还值得注意的是，快速贬值的社区更有可能存在于高层住宅区。 中国是世界上少数以高层建筑为主要住房类型的国家之一。 如果你关注楼市，就会发现县城、乡镇已经大规模出现了高层住宅。

前段时间，一位县城的读者问我，为什么我们县城的人喜欢买高层建筑，而大城市的购房者却喜欢买底层的小平房。

我一时没有回答半条命1电梯怎么过，但问了几位读者朋友后，我得出的大致结论是，县城里高层住宅你们没见过多少。 带电梯的高层住宅高档，口碑好。

开发商的解释是当地土地审批限制过多。 在一块土地上创造更多利润的唯一途径是垂直开发。 它可以建造尽可能多的层数，并且地面必须挖得尽可能深。 无论如何，人们会为所创造的空间付费。

所以这几年，在2015年开始的大浪潮带动下，全国各地一夜之间出现了一大批大型高层住宅小区。

当然，这些大型高层住宅区也有一定的优势。 比如可以利用社区优势建设大型广场、喷泉夜景、儿童游乐场等。

但问题也随之而来，房产还能保持原来的面貌吗？

答案很可能是否定的。

我国大部分小区的物业管理费一旦房屋交房就相当于一个固定标签，不可更改。 但随着时间的推移，通货膨胀之下，房价上涨，物价上涨，工资上涨，矛盾会越来越激化。

十年前，一名保安的工资可能是每月2000元。 当时保安很高兴。 他每天准时上下班，和大家打招呼。 但10年后，保安的工资仍然是2200元。 他还会微笑着跟你打招呼吗？ ？ 他一定很讨厌这份工作。

那么大家就知道为什么伦敦被称为百年建筑了，美国也能走完80年的历程了。 香港人口密集，高楼林立，人满为患，但社区环境尚可。 这是因为国外的房产费会随着时间的推移而增加，而他们自己的也有其一。 市场体系和市场条件。 目前香港的物业费高达北上广深的5-10倍，超出了常人的想象。

但这个时候，要求业主集体加价30%可以吗？ 用我老同学的话说，“你会被社会上的所有人视为叛徒，你相信他们会在你的门上贴一张纸条吗？”

所以这个问题没有办法解决。

高层建筑人口密度高，公共空间和设施使用率高，会加速整个社区的折旧速度。 同时，由于人口多、噪音大，难以管理和设立像样的物业委员会来监督物业标准。

你会发现社区管理的各个环节的逻辑都是不合理的。

商委基本上都是公益性的，没有工资。 谁愿意做免费劳动？

坏人破坏，好人埋单。 谁能制止坏人？

人们意见不一，物业管理存在很多矛盾。 谁来坚决缴纳物业费？

业主拖欠物业费，物业管理服务降低服务水平。 业主拖欠物业费的情况增多，物业管理服务不断下调。 你会发现，在过去的几年里，大多数社区都在这种恶性循环中走向绝境。 这样的 *** 时常发生。

可以避免吗

那么未来购房者该如何避免此类事情发生呢？

当然，至于让你赚更多的钱，根本没有理由像买豪宅那样乱说。

首先，买房的时候一定要对房产有充分的了解。 查询开发商的物业管理水平和物业资质。 更好找一个已经服务5年的社区，观察社区环境。 如果你看到小区里满地都是垃圾，走廊里贴满了小广告，不要碰这个小区。

购买新房时，如果两处房产的价格不同，一定不要贪图便宜，选择物业费较低的那一处。

请记住，一分钱一分货，这是行业规则。 而且，一旦物业成本最终确定并终身不变，随着时间的推移，物业管理水平将成为未来房价中越来越重要的一部分。 面对不断上涨的房价，物业费不就是九牛一毛吗？

二是关心社区质量。

我一个亲戚住的小区是大学家属楼，住户大部分都是老师。 因此，公共空间和设施的管理具有一定的自我约束力。

电梯更换完毕，几个老教授上前。 从成立业主委员会、完成业主大会、投票、引进一线品牌物业，仅用了半年时间。 因为大家都知道，社区环境维护好了，那么房价就会增值，你永远都有自己的一份。

当然，大学教师的家庭并不多。 买房的时候你不会轻易找到这么有标签的社区。 所以你要花更多的时间去询问，比如去小区门口的保安递给他一包烟，询问小区拒交物业费的情况，业主之间是否有矛盾等。社区每天都有狗，养狗的主人有皮带吗？

第三条规则是，在资金允许的情况下，尽量不要购买小开发商建设的大型住宅区，以及农村搬迁房和高低端住房。

大型住宅区需要成熟的建设体系和运营规则，包括楼盘的引进，以及强大的资金和品牌实力，这一切注定是大多数小型开发商无法控制的。 因此，大规模高密度住宅区，特别是四五线城市，很容易加速成为贫民窟。

这并非危言耸听。

说到农村搬迁住房，并不意味着农村搬迁住房有颜色视角。 但绝大多数拆迁房都有自己独特的生态。 比如有的把走廊当储藏室，有的在走廊做饭，走廊里停满了电动车。 公共设施私有化的情况屡见不鲜。 这对于房产的未来价值有着巨大的影响。

所谓高低配，就是逼迫开发商在高端社区建设保障房。 近年来，由于政策因素，此类房屋较多。 为什么我买不到？

这是因为高端和低端房型的业主之间存在着巨大的贫富差距，但他们共享一套物业服务和公共设施。 阶级矛盾将长期存在。

去年，北京一高层低层住宅区发生了一起“暴力推墙”事件。 原因是，为了平衡利益关系，物业在小区中间修建了一道“柏林墙”，将别墅与高层业主的公共设施隔开。

高层业主看不下去，联合起来，连夜把围墙推倒了。 他们为此发生争执，无法和解。

一边说，我家有八万平方米，你家有四万平方米。 我们辛辛苦苦买来的绿地，你为什么要用？

对方说，你那八万一平米怎么了？ 社区是所有人共享的。 只要我们在一个社区，我就可以使用公共的东西！

一个和尚提水喝，两个和尚提水喝，三个和尚没水喝。 这个道理大家都知道，但是一千、两千的修士呢？

每个人都想要一个可以幸福、长久生活的家。 这一天能到来吗？